Thị trường BĐS cần kiểm soát hơn là thắt chặt

March 1, 2017 Hỗn Hợp No comments

Về việc điều chỉnh tỉ lệ rủi ro, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức phải dự trữ nhiều vốn hơn, phải có tiềm lực vốn nhiều hơn, chứ không bắt giảm cho vay BĐS, hay hành xử thô bạo gây đổ vỡ.

Theo ý kiến của các chuyên gia, chính sách điều hành của Chính phủ với thị trường bất động sản (BĐS) thời gian tới cần kiểm soát chứ không phải là thắt chặt. Thêm nữa cần tránh can thiệp thô bạo về nguồn vốn tín dụng cho thị trường này.

1 61496 Thị trường BĐS cần kiểm soát hơn là thắt chặt

Cần Cho thuê nhà mặt phố tại quận Tân Phú Hồ Chí Minh hay đang kiếm một nơi Cho thue nha mat pho tai quan Tan Phu Ho Chi Minh ? Nhanh tay click vào Cho thuê nhà quận Tân Phú để nhận những thông tin về Thuê nhà quận Tân Phú miễn phí, dễ dàng.
Trên website của chúng tôi bạn có thể dễ dàng tìm Thuê nhà mặt phố quận Tân Phú hay Cho thuê nhà mặt phố quận Tân Phú được nhanh chóng hơn

Một góc bất động sản Hà Nội. Ảnh: Vân Ly

Ý kiến trên được ghi nhận tại hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” do báo Lao Động phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vào ngày hôm nay 23-3, tại Hà Nội.

Vì sao cần kiểm soát hơn là thắt chặt?

Trình bày tham luận tại hội thảo, ông Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) – người từng có nhiều năm công tác tại Ngân hàng Nhà nước – đã trình bày về vai trò của ngân hàng và chính sách tín dụng cho thị trường BĐS.

Ông Nghĩa nói: “Thị trường BĐS có tính chất chu kỳ rất rõ ràng và gắn với chu kỳ tăng trưởng kinh tế. Trong 10 năm qua thị trường này có hai lần phục hồi (2005-2007 và 2015-2017)”. Ông Nghĩa cũng đưa ra những nhận định so sánh giữa hai giai đoạn này.

Theo ông Nghĩa, năm 2006 Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), nhà đầu tư đã lạc quan quá mức vào triển vọng Việt Nam, tạo sự bùng nổ đầu tư quá mức dẫn đến tín dụng tăng rất mạnh, trên 30%, dẫn đến lạm phát tăng lên tới hai con số, gây ra tình trạng khủng hoảng kinh tế vĩ mô. Cũng năm 2006, cầu BĐS tăng mạnh, dẫn đến tâm lý đầu cơ là chủ yếu. Thời điểm đó, làn sóng đô thị hóa mạnh nhưng quy hoạch yếu kém, không bền vững.

Còn năm 2016, Việt Nam ký hiệp định TPP, FTA nhưng sự lạc quan của nhà đầu tư ở mức độ vừa phải, thái độ thận trọng và hiểu biết hơn về mặt mạnh và yếu của Việt Nam, tín dụng tăng chỉ ở mức dưới 20%, lạm phát thấp. Năm 2016, lãi suất ổn định, triển vọng dài hạn, cầu BĐS tăng nhưng chậm chạp. Thời điểm này, cũng làn sóng đô thị hóa nhưng quy hoạch tốt, cơ sở hạ tầng tốt, bền vững.

Ông Nghĩa cho rằng, sự bùng nổ của thị trường BĐS năm 2006 đã đưa kinh tế theo xu hướng dài hạn đi xuống, đổ bể nhanh chóng. 2006 là cuối của chu kỳ kinh tế, còn năm 2016 là đầu của chu kì, với tác động của hiệp định TPP, xu hướng kinh tế Việt Nam cũng đi xuống nhưng là ngắn hạn, còn dài hạn sẽ là đi lên.

Sau khi dẫn ra những phân tích trên, ông Nghĩa nói: “Hiện Chính phủ chưa cần áp dụng các biện pháp thắt chặt thị trường BĐS, mà chỉ cần kiểm soát tín dụng cho thị trường này chặt chẽ hơn bằng cách bắt buộc các ngân hàng phải có báo cáo thường xuyên ba tháng một lần về cho vay BĐS”.

Cần xem lại dự thảo Thông tư 36

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Đình Chúc, Phó Tổng biên tập báo Lao Động, nói: “Mới đây, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, dấy lên lo ngại sẽ siết chặt vốn ngân hàng vào các dự án.”

Theo ông Nghĩa, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn lớn với thị trường BĐS. Hệ số rủi ro bất động sản hiện là 150%. Nếu giữ được mức này thì tốt còn nếu muốn “cảnh báo” ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay lên 200% là tối đa. Còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh.

Ông Nghĩa cho rằng trong điều hành, Chính phủ nên để dành chính sách, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền cho vay trên tiền gửi không quá 80% là được.

Cũng nói tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Đầu tư bất động sản Toàn cầu GP.Invest, phân tích, hiện nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại phần lớn từ nguồn tín dụng từ ngân hàng.

Ông Hiệp nói: “Thời gian trước, việc đổ vỡ của thị trường là do quy định cho phép sở hữu chéo trong các ngân hàng, giữa chủ đầu tư và chủ ngân hàng mang tiền của dân đi đầu tư một cách không hợp lý. GP Bank, Ocean Bank… đều đã đi vào vết xe đổ này.”

Ông Hiệp cho rằng, việc theo dõi “sức khỏe” tín dụng của ngân hàng hết sức cần thiết và quan trọng nhưng nên bằng biện pháp khác chứ không phải bằng Thông tư 36 hỏi ý kiến cả xã hội như cách làm hiện nay dễ gây ra những tâm lý lo lắng, ảnh hưởng tới sự phát triển chung của các ngành kinh doanh sản xuất khác như vật liệu xây dựng…

Ông Hiệp cũng cho biết, dù ngân hàng có kiểm tra chặt chẽ và nâng mức phòng vệ rủi ro lên 250% thì doanh nghiệp cũng ít chịu ảnh hưởng, nhưng xét về thị trường và quyền lợi của người mua nhà, ông cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần xem xét lại định hướng mục tiêu của Thông tư 36 để làm sao vẫn hạn chế được rủi ro của “bong bóng” BĐS nếu có, nhưng lại không làm ảnh hưởng tới quyền lợi thiết thực của người dân.

Chưa cần thiết phải siết chặt tín dụng BĐS

Ông Nghĩa cho rằng việc siết chặt tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết. Để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái bài bản, khoa học. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

Chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường. Ông cho biết đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường BĐS thì bước đầu thấy rằng, tính cả tác động của TPP, năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu), nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ lớn hơn cung.

Lý do là, với tác động của TPP, sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc. Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh, trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên.

Chưa kể, nếu thị trường BĐS gặp khó khăn, tăng trưởng thiếu ổn định thì việc xử lý nợ xấu rất khó đạt mục tiêu và hệ thống ngân hàng sẽ vẫn trong tình trạng tài chính yếu kém do chi phí hoạt động quá lớn, và như vậy khả năng ổn định lãi suất sẽ rất nặng nề.

“Trong điều hành, cần có những chính sách dài hơi, nương theo thị trường, nên tránh những chính sách thô bạo,” ông Nghĩa nói.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS Việt Nam có ý nghĩa rất quan trọng, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Vài năm trở lại đây, thị trường BĐS khởi sắc, thay đổi bộ mặt đô thị, đáp ứng các phân khúc đối tượng khác nhau trong xã hội.

“Tuy nhiên, BĐS là lĩnh vực mà nếu Chính phủ khôn khéo thì có thể dùng làm công cụ kích cầu, phát triển kinh tế. Nhưng không khéo nó sẽ trở thành ngòi nổ nguy hiểm,” ông Nam nói.

Có mặt tại buổi hội thảo, ông Nguyễn Trọng Du, Vụ trưởng Vụ chính sách An toàn hoạt động ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho hay cơ quan này sẽ ghi nhận ý kiến của các chuyên gia, các cơ quan. Ngân hàng Nhà nước xây dựng chính sách theo lộ trình minh bạch, đảm bảo an toàn, hỗ trợ thị trường nói chung.